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　　2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期，因為工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。但住房建設將由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展。
　　當前，我國房地產調控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業內預期政策變化的關鍵節點。十八大報告中哪些內容與房地產密切相關？報告傳遞了怎樣的樓市調控政策信號？十八大后政策走向如何？房產稅擴大試點會不會近期推出？明年房地產市場走勢如何？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地產業協會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制
　　但不能截然分開
 　 各地一定要把組織編制和實施住房建設發展規劃與計劃作為引導預期、調控市場的重要手段。
　　證券時報記者：十八大報告中與住房有直接關系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內涵？
　　朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，對此，應當這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關于保障性住房，當前比較急迫的是要解決好建設資金問題和配套設施問題。如果地方資金沒有落實，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應該加大對保障性住房配套設施的建設資金支持力度，避免一些項目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據各地實際情況，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現在大量保障房進入分配階段，老百姓更注重質量和公平分配問題。
　　要實現“住有所居”的目標，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設發展規劃與計劃作為引導預期、調控市場的重要手段。過去在調控上更多把調控房價作為立足點和出發點，地方政府存在應付調控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結構基本合理、房價基本平穩的要求制定規劃并且明確責任，就能夠調動市場主動調控的積極性，有利于實現目標。

　　2020年前仍是房地產業
　　發展重要機遇期
　　新增住房需求和改善性需求將會持續增加。房地產市場“擴大內需”，改善性住房將是重要內容。要讓老百姓全面實現小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優惠。
　　證券時報記者：除了上面兩句與住房直接相關的內容，十八大報告中，還有哪些與房地產相關的重要內容可以作為未來房地產市場發展的指導思想，給未來的房地產調控提供方向和依據？
　　朱中一：報告指出，“綜觀國際國內大勢，我國發展仍處于可以大有作為的重要戰略機遇期。我們要準確判斷重要戰略機遇期內涵和條件的變化……確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。因為工業化、城鎮化仍在快速發展，國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。
　　“十二五”時期，全國城鎮新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規模較大，再加上商業地產、旅游地產、產業園區地產等規模，今后一個時期我國的房地產仍有較大的發展空間。
　　在把握好房地產業發展機遇的同時，也要客觀分析哪些條件發生了變化。
　　首先是國內生產總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調整為“十二五”時期平均7%～8%，房地產的增速自然也會因宏觀經濟的影響，資源、能源、環境條件的制約以及人口結構的變化而由快速發展轉向較快發展。
　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米。所以今后應更注重住房條件的改善、品質的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數量增加。
　　三是政府今后將更加強化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機炒房等行為將繼續采取抑制措施。
　　上述三點，是住房建設由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展的理由。
　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮化快速發展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮化快于人口的城鎮化，二是城鎮化過度依賴土地財政，過度依賴房地產業的發展。也就是說房地產業的發展與工業及相關產業的發展不協調，或者說與實體經濟的發展不協調。因此，十八大報告還專門提出四個現代化要協調發展，要更加注重實體經濟的發展，這對房地產業的發展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務實的態度，在摸清底數的基礎上認真編制并公布住房發展規劃與年度計劃，以引導市場的理性發展和居民的合理消費。
　　報告中還指出，“要推進經濟結構戰略性調整。這是加快轉變經濟發展方式的主攻方向。必須以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點，著力解決制約經濟持續健康發展的重大結構性問題。要牢牢把握擴大內需這一戰略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，擴大國內市場規模。”
　　這段話與房地產調控總基調吻合。我國房地產處于轉型發展階段，要認真調整房地產業結構，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，而房地產市場“擴大內需”，改善性住房將是重要內容。
　　房地產“擴大內需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實現小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，如果政策上給予適當優惠，這個市場是很大的，對拉動經濟、擴大內需、促進消費、穩定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調整完善相關政策，避免調控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內買了新房賣出舊房的（或在一年內賣出舊房買新房的）在稅收上給予優惠；對貸款已還清且房產已出售的，按照購房人實際購房套數確定貸款政策等。
　　另外，在轉變經濟發展方面，要按照建設資源節約型、環境友好型社會要求，加大科研投入，大力發展省地節能環保型項目，提高住宅的產業化發展水平和全裝修房比例。在結構調整方面，還應結合企業的實際，引導企業進入商業地產、旅游地產、產業園區和老年社區的開發建設與運營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產與非住宅地產相互協調發展的市場格局。

　　減少土地財政依賴性
　　注重房地產業金融創新
　　要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉到開發建設環節，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年CPI漲幅2～3個百分點。
　　證券時報記者：十八大報告中提到的關于改革征地制度和土地制度的內容，對房地產市場會產生怎樣的影響？
　　朱中一：報告中提出，要“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置”。 改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應；要探索將城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，允許試點省市的農村集體建設用地上建設公共租賃住房；探索已進城落戶的農民工，將在農村的宅基地和房產作為資產流轉，提高他們在城市購買和租賃住房的能力；探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉變，為地方財政構建穩定長效的土地收入來源；通過壯大產業、完善相關稅收分配制度等措施，培育地方財政收入新的增長點，扭轉地方政府對土地收入過度依賴的局面。
　　另外，報告中強調，要“深化金融體制改革，完善金融監管，推進金融創新，維護金融穩定”，這對房地產行業的發展至關重要。房地產行業是資金密集型行業，房地產行業的發展離不開金融行業的支持和金融產品的創新。我個人認為，在堅決抑制投機炒房的同時，要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉到開發建設環節，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年的消費者物價指數(CPI)漲幅2～3個百分點，這既有利于拓寬房地產的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。
　　此外，還應開展信貸資產證券化試點，政府加大對信譽好、開發項目符合政策要求的企業的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。
　　證券時報記者：十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，您認為房產稅擴大試點何時會有新進展？
　　朱中一：房地產要健康發展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產稅費種類多，有的重復，建議在不增加企業和消費者總稅負的情況下，精減合并房地產稅費，加強征收環節的監管。對目前社會上高度關注的房產持有稅問題，建議在總結上海、重慶試點的基礎上，對該稅種征收目的、稅種（是財產稅還是消費稅）以及與70年土地出讓金的關系進一步論證。在此基礎上，再積極穩妥地推進。